ワンルーム投資では、入居者がいる間は毎月家賃が入ります。しかし、退去が発生すると、次の入居者が決まるまで家賃収入はゼロになります。ローン返済、管理費、修繕積立金、固定資産税などの支払いは続くため、空室期間が長引くほどオーナーの負担は増えます。購入前には「空室になりにくい物件です」という説明だけでなく、実際に空室が出た場合の赤字額を計算しておくことが重要です。
計算の基本は、毎月必ず出ていく費用を整理することです。たとえば、ローン返済が月7万円、管理費と修繕積立金が月1万2,000円、賃貸管理の固定費が月3,000円だとすると、家賃が入らなくても月8万5,000円程度の支出が発生します。さらに、固定資産税や火災保険料を月割りで考えると、実際の負担はもう少し増えます。
空室が一か月で終われば約9万円、三か月続けば約27万円の持ち出しになる計算です。これに加えて、新しい入居者を募集するための広告料、仲介会社への費用、退去後のクリーニング代、壁紙や設備の修繕費が発生することがあります。空室期間だけでなく、入れ替え時の費用も予備資金に含めておきましょう。
空室リスクを考えるときは、入居率という数字にも注意が必要です。建物全体の入居率が高くても、自分の部屋が常に入居しているとは限りません。また、年間入居率が95％と説明されても、単純に一年のうち約18日だけ空室になるとは限らず、一度退去すると数か月空く可能性もあります。平均値だけでなく、同じマンションの過去の募集期間や、周辺物件の空室状況を確認すると参考になります。
立地は空室期間に大きく影響します。駅からの距離、通勤や通学の利便性、周辺の商業施設、治安、騒音、日当たり、間取り、インターネット設備など、入居者が比較する条件を確認しましょう。都心だから必ず安心というわけではなく、同じエリアに似たワンルームが大量に供給されていれば、家賃を下げなければ決まらない場合もあります。
空室対策として家賃を下げる方法がありますが、家賃を下げると入居中も収入が減ります。月5,000円下げれば年間6万円、10年間では単純計算で60万円の差になります。空室を早く埋めるための値下げが必要になった場合でも収支が維持できるか、購入前に計算しておくべきです。
おすすめなのは、通常時、家賃10％下落時、二か月空室時、四か月空室時の四つの収支表を作ることです。さらに設備交換費として年間数万円を積み立てる前提にすると、より現実的な数字になります。販売会社から提示された収支表が満室前提であれば、自分で厳しい条件に置き換えてみましょう。
空室が怖いからといって、ワンルーム投資がすべて悪いわけではありません。大切なのは、空室が起きる前提で資金を準備し、赤字になったときにも生活費や住宅ローンに影響しない範囲で運用することです。口コミや評判だけで判断せず、物件ごとの需要と数字を確認することで、想定外の負担を減らせます。
空室対策は購入後ではなく購入前から始まっています。賃貸サイトで同じ駅、同じ広さ、同じ築年数の物件を検索し、何件の競合があるかを確認しましょう。写真の見栄え、初期費用、設備、家賃に大きな差がなければ、入居者はより条件のよい部屋を選びます。対象物件だけを見るのではなく、入居者の立場で競合と比較することが必要です。
賃貸管理会社の募集力も確認したいところです。退去の連絡を受けてから募集を開始するまでの日数、掲載する賃貸サイト、内見対応、家賃の提案方法などによって空室期間は変わります。販売会社と管理会社が同じ場合でも、購入前に管理業務の内容を具体的に聞きましょう。
予備資金の目安は物件条件によって異なりますが、少なくとも数か月分のローン返済と管理費に加え、設備交換へ対応できる現金を残しておく考え方が安全です。毎月の黒字が小さい物件ほど、一度の空室や修繕で数年分の利益がなくなるため、余裕のない資金計画は避けましょう。
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